Inwentaryzacja budowlana przed remontem lub przebudową – dlaczego warto zacząć od pomiarów?

Dokumentacja architektoniczna budynku nie zawsze przedstawia jego rzeczywisty stan. W trakcie wieloletniego użytkowania mogły zmienić się układy pomieszczeń, przebieg instalacji, lokalizacja otworów drzwiowych czy rozwiązania konstrukcyjne. Zdarza się również, że oryginalne rzuty i przekroje zostały utracone albo nigdy nie powstały w wystarczająco szczegółowej formie.

Problem pojawia się zwykle wtedy, gdy właściciel nieruchomości planuje remont, przebudowę, modernizację lub zmianę sposobu wykorzystania obiektu. Projektant potrzebuje wiarygodnych wymiarów, a dokumentacja sprzed kilkunastu czy kilkudziesięciu lat może okazać się niewystarczająca.

Inwentaryzacja budowlana pozwala udokumentować istniejący stan budynku na podstawie rzeczywistych pomiarów. W zależności od celu opracowania jej rezultatem mogą być rzuty kondygnacji, przekroje, elewacje, zestawienia powierzchni oraz modele trójwymiarowe.

Czym jest inwentaryzacja architektoniczno-budowlana?

Inwentaryzacja architektoniczno-budowlana to proces pomiaru i opracowania dokumentacji przedstawiającej aktualną geometrię obiektu.

W przeciwieństwie do dokumentacji projektowej, która określa planowany sposób wykonania budynku, inwentaryzacja opisuje to, co rzeczywiście znajduje się w terenie.

Zakres opracowania może obejmować między innymi:

wymiary i układ pomieszczeń,
grubości oraz rozmieszczenie ścian,
otwory drzwiowe i okienne,
wysokości kondygnacji,
schody, stropy i elementy konstrukcyjne,
geometrię dachu i elewacji,
widoczne elementy instalacji,
powierzchnie poszczególnych pomieszczeń.

Nie każda inwentaryzacja wymaga pomiaru wszystkich wymienionych elementów. Zakres powinien wynikać z planowanych prac i potrzeb projektanta.

Przykładowo dokumentacja potrzebna do aranżacji niewielkiego biura może być znacznie prostsza niż opracowanie zabytkowej kamienicy przeznaczonej do kompleksowej przebudowy.

Kiedy inwentaryzacja budowlana jest szczególnie przydatna?

Przebudowa i modernizacja istniejącego obiektu

Przygotowanie projektu przebudowy wymaga znajomości aktualnego układu budynku.

Jeżeli planowane jest przesunięcie ścian działowych, zmiana funkcji pomieszczeń albo modernizacja instalacji, projektant musi znać istniejące wymiary i lokalizację elementów, z którymi będzie pracował.

Inwentaryzacja pomaga ograniczyć ryzyko projektowania na podstawie nieaktualnych założeń.

Nie zastępuje jednak ekspertyzy konstrukcyjnej ani sprawdzenia parametrów technicznych instalacji.

Adaptacja powierzchni biurowej lub usługowej

Zmiana najemcy często wiąże się z przebudową powierzchni, wykonaniem nowych instalacji, zmianą podziału pomieszczeń i dostosowaniem przestrzeni do innej działalności.

Aktualna dokumentacja budynku stanowi wówczas punkt wyjścia do przygotowania projektu aranżacji.

Szczególnie ważne mogą okazać się rzeczywiste wysokości pomieszczeń, lokalizacje słupów, pionów instalacyjnych i innych elementów ograniczających swobodę projektowania.

Modernizacja obiektów starszych i zabytkowych

W przypadku historycznej zabudowy nie zawsze istnieją kompletne materiały archiwalne. Nawet jeśli są dostępne, mogą nie uwzględniać zmian wykonanych podczas późniejszych remontów.

Inwentaryzacja architektoniczna pozwala odtworzyć geometrię budynku, udokumentować nietypowe rozwiązania i przygotować podstawę do dalszych prac projektowych.

Przy skomplikowanych detalach architektonicznych pomocne bywają technologie pomiarowe 3D.

Weryfikacja powierzchni nieruchomości

Pomiary istniejącego obiektu mogą być także potrzebne podczas przygotowywania zestawień powierzchni.

Należy jednak pamiętać, że sama geometria pomieszczeń nie przesądza o wyniku obliczeń. Istotna jest również przyjęta norma lub metoda pomiarowa oraz cel opracowania.

Dlatego już na początku zlecenia warto ustalić, czy potrzebne są wyłącznie rzuty budynku, czy również formalne zestawienie powierzchni według określonych zasad.

Inwentaryzacja 2D czy 3D – jakie rozwiązanie wybrać?

Wybór metody zależy przede wszystkim od złożoności obiektu i sposobu wykorzystania dokumentacji.

Tradycyjna dokumentacja 2D składa się z rzutów, przekrojów oraz elewacji. W wielu prostych projektach jest wystarczająca, szczególnie gdy zakres modernizacji jest niewielki.

Dokumentacja oparta na pomiarach 3D może być przydatna, gdy budynek ma skomplikowaną geometrię, liczne instalacje lub nieregularny układ konstrukcyjny.

Skaning laserowy pozwala zarejestrować geometrię widocznych powierzchni w postaci chmury punktów. Na podstawie tych danych można następnie przygotować rysunki techniczne lub model przestrzenny.

Nie oznacza to jednak, że każda inwentaryzacja 3D automatycznie obejmuje pełny model BIM. Jest to osobne opracowanie, którego zakres i szczegółowość trzeba uzgodnić.

Najlepszą metodą nie zawsze jest najbardziej rozbudowana technologia, lecz ta, która pozwoli przygotować dokumentację odpowiednią do celu inwestycji.

Jak wygląda przygotowanie inwentaryzacji budynku?

Pierwszym etapem jest określenie zakresu pomiarów. Właściciel lub projektant powinien wskazać, do czego dokumentacja będzie wykorzystywana i jakie elementy muszą zostać odwzorowane.

Następnie przeprowadza się prace pomiarowe w obiekcie. W zależności od potrzeb mogą one obejmować pomiary bezpośrednie, skaning laserowy lub połączenie różnych metod.

Na kolejnym etapie zgromadzone dane są opracowywane i przekształcane w dokumentację techniczną.

Rezultatem mogą być rzuty kondygnacji, przekroje pionowe, widoki elewacji, zestawienia powierzchni, a przy odpowiednio określonym zakresie również model 3D.

Warto wcześniej ustalić format plików oraz wymagania projektanta. Dokumentacja przeznaczona do dalszej edycji w środowisku CAD może wymagać innego przygotowania niż materiał potrzebny wyłącznie do przeglądu lub archiwizacji.

Ile kosztuje inwentaryzacja architektoniczna?

Cena inwentaryzacji budowlanej zależy od rodzaju i wielkości obiektu, stopnia jego skomplikowania, zakresu pomiarów oraz oczekiwanej dokumentacji.

Nie można więc zakładać, że koszt opracowania będzie proporcjonalny wyłącznie do powierzchni budynku.

Przykładowo prosta hala magazynowa o dużej powierzchni może wymagać mniej szczegółowej dokumentacji niż znacznie mniejszy budynek z wieloma kondygnacjami, nieregularnymi pomieszczeniami i skomplikowanymi detalami.

Na wycenę mogą również wpływać dostępność poszczególnych części obiektu, konieczność wykonania dodatkowych pomiarów oraz poziom szczegółowości modelu.

Dlatego przed zamówieniem usługi warto przygotować podstawowe informacje o nieruchomości, orientacyjną powierzchnię, lokalizację oraz opis planowanych prac.

Inwentaryzacja budowlana PKIG – dokumentacja dopasowana do inwestycji

PKIG realizuje inwentaryzacje architektoniczno-budowlane, wykorzystując między innymi technologie pomiarowe 3D.

Oferta firmy obejmuje przygotowywanie dokumentacji istniejących budynków na potrzeby zmian aranżacyjnych, remontów i przebudowy.

W zależności od zakresu zlecenia opracowanie może zawierać rzuty kondygnacji, przekroje, elewacje, zestawienia powierzchni oraz dokumentację przestrzenną.

Szczegółowy zakres usługi opisano na stronie inwentaryzacja architektoniczna i budowlana – PKIG.

W przypadku złożonych obiektów możliwość zastosowania skaningu laserowego i modelowania przestrzennego pozwala dopasować sposób pomiaru do charakteru budynku oraz potrzeb zespołu projektowego.

Dlaczego dokumentację warto przygotować przed rozpoczęciem projektowania?

Nieaktualne rzuty mogą prowadzić do błędnych założeń dotyczących wymiarów pomieszczeń, rozmieszczenia ścian czy możliwości montażu nowych instalacji.

Wykrycie rozbieżności na etapie przygotowania dokumentacji jest zwykle łatwiejsze do uwzględnienia niż konieczność modyfikowania projektu po rozpoczęciu prac budowlanych.

Inwentaryzacja nie rozwiązuje wszystkich problemów technicznych i nie zastępuje wymaganych badań czy ekspertyz. Dostarcza jednak informacji geometrycznych, na których można oprzeć dalsze decyzje.

Przed planowanym remontem, modernizacją lub przebudową warto więc rozpocząć od sprawdzenia, czy istniejąca dokumentacja rzeczywiście odpowiada aktualnemu stanowi nieruchomości.

Artykuł sponsorowany